Сопровождение сделок с недвижимостью

Там, где есть большие деньги, всегда будут мошенники. Баснословно дорогая недвижимость  – просто лакомый кусок для обманщиков всех видов. Только юридическое сопровождение сделок с недвижимостью гарантирует, что обман не коснётся вас и вашей квартиры, дома или земельного участка.

При этом «в зоне риска» не только покупатель, как часто думают, но и продавец, которому тоже необходим хороший юрист.

Немного интересной и пугающей статистики

В 2014 году МВД выявило почти 21 тысячу преступлений, которые были квалифицированы как мошенничество. «Популярнее» только коррупция. Самыми распространёнными видами мошенничества стали аферы с недвижимостью и кредитами.

Кстати, в 2007 году было выявлено 9379 преступлений, связанных с недвижимостью. А уже годом позднее – 11170.

Неофициальная статистика утверждает, что каждая 15-ая сделка с недвижимостью похожа на мошенническую. То есть 6,6% от всех сделок подозрительные. Иными словами, 7 человек из 100 имеют самые реальные шансы остаться или без недвижимости, или без денег.

Это интересно: в 2002-2008 годах  существовала настоящая финансовая пирамида, «завязанная» на недвижимости. Мошенники обманули примерно 250 000 человек и заимели 75 000 000 долларов. Было возбуждено более 300 уголовных дел. Организатор уехал за границу и не понёс никакого наказания. Другой интересный случай – в 2006 году опять же мошенники провернули аферу с 23 квартирами. Прибыль – 1 810 000 000 рублей. Чтобы распутать весь клубок хитроумного преступления, понадобилось 6 лет. Только в 2012 дело дошло до суда. Приговора ещё нет.

Стоит ли говорить, что юридическое сопровождение сделок с недвижимостью – это не прихоть и не барство, а надёжный способ защитить себя от обмана и потери денег?

Как обманывают в сделках с недвижимостью?

Есть шаблонные методы обмана, а есть по-настоящему виртуозные. Когда дело доходит до больших сумм, у обманщиков появляется такая фантазия, что даже писателям-фантастам впору позавидовать. В ход идёт всё, начиная от поддельных завещаний и справок из ЕГРП и заканчивая «ненастоящими» нотариусами и подставными хозяевами квартиры.

Однако не только покупатель может быть обманут. Жертвами мошенников становятся и продавцы, собственники недвижимости. Здесь описаны «обкатанные» мошеннические схемы, часто встречающиеся в нашей практике при юридическом сопровождении сделок покупки или продажи недвижимости.

• Жульничество с задатком: Посредники и продавцы часто требуют задаток, аргументируя это тем, что им приходиться отказывать другим претендентам на квартиру. Но после получения задатка ничто не мешает мошенникам скрыться. А дверь квартиры будет безнадёжно заперта.
• Обман с документами: Если продавец предоставляет мошеннику-риелтору все документы на квартиру, то тот может легко снять с них копии и потом продать квартиру нескольким разным покупателям. Без квалифицированного сопровождения сделок с недвижимостью покупатель не сможет разобраться, что к чему.
• Двойная продажа — нотариус и Росреестр: В один день может быть совершено две сделки по продаже квартиры – у нотариуса и в Росреестре. Хотя нотариус может не присутствовать при продаже квартиры (такого требования ни в одном законе нет), мошенники могут привлечь «своего» нотариуса, чтобы покупатель чувствовал себя защищённым. Будет признана действительной та сделка, которая была проведена в Росреестре.
• Квартира якобы без жильцов: В квартире может быть никто не прописан. Вернее, временно снят с регистрации. Например, военнослужащие или осуждённые на реальное лишение свободы снимаются с регистрации в квартире, в которой они раньше жили. Но потом-то они возвращаются. Когда военный вернётся со службы, а отбывший наказание – из колонии, окажется, что они имеют право проживать в квартире.
• Цепочка посредников: Например, фирма привлекает инвестиции на строительство многоквартирного дома. Потом она передаёт эти деньги другой компании, строит третья… Потом между компаниями возникает спор, они расторгают договоры, начинаются суды, инвестированные деньги «повисают в воздухе». Фирма-застройщик строит дом (или не строит, потому что деньги под арестом суда), но договоры с другими фирмами расторгнуты, и получается, что у компании-строителя нет обязанности передать квартиры людям, которые вложили деньги. А вот вернёт ли компания, которая эти деньги собирала, людям эти самые средства – большой-большой вопрос. Даже если не было никакого криминального замысла с самого начала, всё равно скверная ситуация.

У мошенников могут быть «свои» в Росреестре и нотариате. И тогда, чтобы не лишиться больших денег или квартиры, понадобится самый придирчивый юрист, который выяснит правовую историю квартиры. И это возвращает нас к вопросу сопровождения сделок с недвижимостью.

Перечень документов или как мы проверяем «чистоту» недвижимости

Есть перечень документов, по которым можно проверить «чистоту» квартиры, дома, участка, то есть кто владелец, каким образом он стал владельцем, была ли недвижимость в залоге, под арестом и прочее. И так вплоть до момента приватизации. Дело только в том, что эти способы малоизвестны людям, далёким от юриспруденции. Да и с некоторыми сложностями сопряжены.

Вот эти документы:

• архивная выписка;
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (выписка из ЕГРП). Это основной документ, по которому можно узнать, кто собственник недвижимости;
• справка из БТИ;
• выписка из домовой книги.

Также необходимо смотреть состояние коммунальных платежей, уплату налога на недвижимость. Может понадобиться справка из органа опеки – если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний. Так что юридическое сопровождение сделок купли/продажи недвижимости – серьёзная, комплексная услуга, которая гарантирует вам, что сделка пройдет правильно.

Почему необходимо участие юристов?

Все мы знаем, сколько стоят квартиры в Москве. «Однушки» — в среднем 8 267 000 рублей, «двушки» — по 11 000 000, «трёшки» — уже 17 800 000 (имейте ввиду, что это средние цифры на начало 2016, и сильно зависят от района Москвы). Деньги на жильё копятся годами. Лишиться денег или квартиры – самая большая беда, которая может случиться. Кроме, разве что, несчастья с близким человеком.

Юрист нужен, потому что только грамотное и профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью гарантирует, что эта сделка будет совершена законно. Всё будет правильно. Никаких фальшивых документов и «своих» нотариусов, никаких «плохих» квартир. Всё только по закону, честно и прозрачно.

Кроме того, благодаря работе юриста вы сможете переложить на нас все заботы с оформлением документов. А это значить – сберечь время и нервы.

Вы сможете задать все вопросы, которые возникнут в процессе сделки. А наша практика показывает, что их всегда много.

Услуги наших юристов

Наша компания готова предоставить вам полный пакет услуг по юридическому сопровождению сделок купли/продажи недвижимости. Вы можете получить все указанные ниже услуги в отношении квартиры, комнаты, загородного дома, земельного участка, и любых нежилых строений, в том числе предназначенного для коммерческих целей. Кроме того, мы оказываем бесплатные юридические консультации по вопросам сделок, связанным с недвижимостью.

Юридические экспертизы и анализы рисков:

• анализ вероятности того, что строящийся жилой дом будет благополучно достроен;
• выяснение репутации компании-застройщика, вероятности того, что компания выполнит свои обязательства по срокам;
• анализ рисков, связанных с вложением средств в строящийся многоквартирный дом.

Оценка «юридической чистоты» объекта и полномочий сторон. Это включает в себя:

• оценку подлинности правоустанавливающих документов на недвижимость;
• получение всей информации о недвижимости из ЕГРП, БТИ;
• проверка, имеет ли другая сторона достаточно полномочий, чтобы осуществлять действие с недвижимостью (например, подлинная ли генеральная доверенность у продавца);
• выяснение юридических обременений и правопритязаний на недвижимость (залог, право третьих лиц пользоваться недвижимостью, не ведётся ли в суде спор об этом объекте).

Участие в переговорах, при осуществлении юридически значимых действий:

• согласование условий переговоров;
• выработка тактики при ведении переговоров;
• юридическое фиксирование передачи задатка.

Правовая помощь в сделке с участием банка:

• помощь в выборе банка;
• бронирование ячейки и комнаты для переговоров;
• анализ договоров, предлагаемых банком.

Подготовка документации:

• подготовка акта приёма-передачи;
• составление договора купли-продажи, аренды недвижимости, других типов договоров;
• составление расписки о получении задатка.

Участие при подписании договора:

• удостоверение полномочий сторон сделки;
• проверка актуальности и подлинности документов;
• сверка оригиналов документов с их копиями.

Регистрация права собственности клиента:

• подготовка всей необходимой документации для Росрееста;
• подача всех документов в офис Росрееста;
• получение на руки свидетельства о регистрации и передача его клиенту.

Напоминаем вам, что вы можете получить бесплатную консультацию по вопросу юридического сопровождения сделок с недвижимостью у нас в офисе, либо воспользовавшись формой обратной связи, консультацией онлайн или по телефону.

Мы понимаем, что вам хочется продать или купить недвижимость как можно скорее. Но поспешность может сыграть злую шутку — торопиться в деле с недвижимостью нельзя.

Поверьте нашему опыту, заручиться профессиональной юридической поддержкой при сопровождении сделок с недвижимостью значит обезопасить себя от мошенников, напрасной потери времени, а может даже и средств. Наработанный годами опыт позволяет нашим специалистам проводить юридическое сопровождение сделок с недвижимостью быстро и без ущерба для качества.

Обращайтесь – результат гарантируем.